Decreto Maricarmen derogado: qué pasa ahora si tienes viviendas alquiladas en Castellón

Actualización del 21 de octubre de 2026: buena parte de este contenido vuelve a estar en vigor. El 6 de octubre el Gobierno aprobó los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, que recuperan la mayoría de las medidas del decreto Maricarmen. El 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre; el 28/2026 entraría en vigor el 15 de noviembre. Ambos están pendientes de convalidación. Lo que se aplica hoy lo explicamos en Decretos de vivienda 28 y 29/2026: qué cambia si tienes un piso alquilado en Castellón. Este artículo sigue siendo útil para lo ocurrido entre el 1 y el 7 de octubre.

Estado a 5 de octubre de 2026: el decreto ha sido derogado. El Congreso de los Diputados no convalidó el Real Decreto-ley 26/2026 en su sesión del 2 de octubre, y el acuerdo de derogación se publicó ese mismo día en el BOE (BOE-A-2026-20526). Corrió la misma suerte el Real Decreto-ley 27/2026, sobre estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE-A-2026-20527).

El llamado decreto Maricarmen —el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que su propio preámbulo vinculaba al desahucio de Mari Carmen Abascal— se presentó como una norma contra los fondos buitre y la especulación, pero su articulado iba bastante más allá: modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil, el IRPF, el IVA, el IBI y la plusvalía municipal, y alcanzaba a cualquier persona con una vivienda alquilada, aunque fuera una sola.

Estuvo en vigor dos días. Eso deja a muchos propietarios en una situación incómoda: no la de adaptarse a una norma nueva, sino la de saber qué valor tiene lo que hicieron —o lo que les pidió su inquilino— durante esas cuarenta y ocho horas.

1. Cronología

El mecanismo es el del artículo 86.2 de la Constitución: un decreto-ley entra en vigor de inmediato, pero el Congreso debe convalidarlo en treinta días. Si no lo hace, queda derogado. Es lo que ya había ocurrido en abril de 2026 con el Real Decreto-ley 8/2026 sobre prórroga de alquileres.

2. Qué se aplicó entre el 2 y el 7 de octubre

Tras la derogación, y hasta la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 el 8 de octubre, volvió a aplicarse el marco anterior al 1 de octubre. Desde el 8 de octubre buena parte de estas medidas vuelve a estar en vigor; lo detallamos en el artículo sobre los decretos 28 y 29/2026. En esos días intermedios no existían:

• La prórroga extraordinaria de hasta dos años a favor del inquilino al corriente de pago.
• El límite del 2 % a la actualización anual de la renta, ni la vinculación de la actualización al IRAV.
• La prohibición de repercutir el IBI al inquilino, de exigirle un seguro de impago, de pactar indemnización por desistimiento o de que renuncie al tanteo y retracto.
• El nuevo régimen del alquiler de temporada y por habitaciones: causa acreditable, máximo de doce meses, conversión automática en alquiler habitual y tope a la suma de rentas de las habitaciones.
• La enervación extraordinaria con subrogación de la Administración en la deuda del inquilino vulnerable, ni la suspensión de desahucios de hasta tres años, ni la de hasta 2030 para fondos.
• El nuevo cómputo de gran tenedor vivienda a vivienda en edificios sin división horizontal.
• Los cambios fiscales: escala de reducciones del IRPF ligada a la subida de renta, IVA del 10 % en pisos turísticos, imputación progresiva de rentas desde 2027, nuevos coeficientes de plusvalía y gravamen reforzado a las SOCIMI.
• Las renovaciones automáticas y la indemnización mínima de doce mensualidades por no renovar, que venían del RDL 27/2026.

Una cosa no ha cambiado en ningún momento: ningún municipio de la Comunitat Valenciana está declarado zona de mercado residencial tensionado, según la relación del Ministerio de Vivienda, y el Consell se ha mostrado contrario a declararlas. Eso incluye Castellón de la Plana, Vila-real, Benicàssim, Orpesa y Peñíscola. Las medidas que dependen de esa declaración no se aplican aquí.

3. Qué ocurre con lo que hiciste entre el 1 y el 2 de octubre

El punto de partida es que la derogación no es retroactiva: no borra lo ocurrido mientras la norma estaba en vigor. Pero el acuerdo de derogación no regula expresamente qué pasa con los actos realizados en ese intervalo, de modo que buena parte de lo que sigue son cuestiones a resolver caso por caso, no respuestas cerradas. Con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026, además, varias de estas dudas han perdido peso práctico, porque las reglas vuelven a ser parecidas.

01Actualizaciones de renta notificadas el 1 o el 2 de octubre

Si notificaste una subida limitada al 2 % porque el decreto lo imponía, lo hiciste al amparo de una norma entonces vigente. Rehacer esa actualización al alza invocando la derogación posterior es una vía discutible, y desde el 8 de octubre el Real Decreto-ley 29/2026 vuelve a limitar las actualizaciones. Lo más seguro es dejarla como está.

02Prórrogas extraordinarias solicitadas por el inquilino

La solicitud se presentó bajo una norma vigente, pero el derecho que invocaba desapareció el día 2. Desde el 8 de octubre, el Real Decreto-ley 29/2026 vuelve a reconocer una prórroga extraordinaria, así que el inquilino puede pedirla de nuevo si cumple los requisitos. No contestes por escrito reconociendo ni negando la prórroga sin un análisis previo, y guarda todas las comunicaciones con su fecha exacta.

03Contratos firmados el 1 o el 2 de octubre

Un contrato firmado esos días es un contrato válido, y dice lo que dice. Si eliminaste la repercusión del IBI, la exigencia de seguro de impago, la indemnización por desistimiento o la renuncia al tanteo porque el decreto lo prohibía, esas cláusulas no reaparecen solas: el contrato se rige por su propio contenido, y cambiarlo exige un acuerdo con el inquilino.

04Desahucios suspendidos por el juzgado

Si un juzgado acordó una suspensión o una enervación extraordinaria al amparo del decreto, la resolución judicial existe y hay que atacarla por los cauces procesales, no darla por inexistente. El Real Decreto-ley 29/2026 vuelve a prever suspensiones y se aplica también a procedimientos en curso, así que es el supuesto más urgente de revisar.

05Lo que sí es seguro

Cualquier acto nuevo —un contrato que firmes, una actualización que notifiques, una demanda que presentes— se rige hoy por el Real Decreto-ley 29/2026 mientras esté en vigor, y queda pendiente de lo que decida la Diputación Permanente.

Lo primero que conviene hacer: localizar y fechar todo lo que se movió entre el 30 de septiembre y hoy —notificaciones enviadas y recibidas, contratos firmados, escritos presentados, resoluciones judiciales— y guardarlo con su justificante de envío. El valor de esos actos dependerá, en buena parte, de poder acreditar exactamente cuándo se hicieron.

4. Qué contenía el decreto Maricarmen, perfil por perfil

Lo que sigue describe el régimen que estuvo en vigor entre el 1 y el 2 de octubre de 2026. Gran parte de él ha vuelto con el Real Decreto-ley 29/2026, aunque con ajustes y fechas propias; para lo vigente hoy, consulta el artículo sobre los decretos 28 y 29/2026.

01Propietario particular con una o dos viviendas alquiladas

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años. El inquilino al corriente de pago —y que lo hubiera estado los ocho meses anteriores— podía pedir hasta dos años más en las mismas condiciones si su contrato terminaba la prórroga obligatoria o tácita antes del 31 de diciembre de 2028, salvo pacto distinto o necesidad acreditada de la vivienda para el propietario o su familia.
• Actualización de la renta limitada al 2 % hasta final de 2027 sin nuevo pacto, y sin actualización alguna si la renta ya superaba el índice de precios de referencia. De forma permanente, toda actualización quedaba limitada por el IRAV y no procedía si el contrato no la pactaba expresamente.
• Enervación extraordinaria. Acreditada la vulnerabilidad del inquilino, el procedimiento se suspendía dos meses para que la Administración ofreciera alternativa habitacional o pagara la deuda; si no hacía ninguna de las dos cosas, quedaba subrogada en la deuda, no había lanzamiento y el contrato continuaba mientras durase la vulnerabilidad.
• Nuevas reglas del contrato: prohibición de repercutir el IBI y otros tributos, de exigir seguro de impago, de pactar indemnización por desistimiento del inquilino y de que este renunciara al tanteo y retracto; reparaciones de habitabilidad ejecutables por el inquilino con descuento de renta si el propietario no respondía en quince días; y documento obligatorio sobre el estado de la vivienda al terminar, con presunción de buen estado si no se firmaba.
• Reducción del IRPF escalonada. En los contratos firmados desde diciembre de 2026, la reducción del 50 % bajaba al 40, 30, 25, 20 o 15 % según la subida de renta respecto al contrato anterior, y podía llegar al 70, 85 o 100 % si la renta bajaba más de un 5 %.
• No le afectaba la suspensión de desahucios del artículo 2.2, que excluía expresamente a las personas físicas con dos viviendas o menos.

02Propietario con tres o más viviendas, o sociedad patrimonial

• Suspensión del desahucio hasta tres años (hasta el 31 de diciembre de 2030 como horizonte máximo de la medida) cuando el demandado era vulnerable, no tenía alternativa habitacional y la Administración no se la ofrecía, incluso con sentencia dictada, siempre que no se hubiera ejecutado el lanzamiento, con revisión cada doce meses.
• Compensación limitada y no para todos: solo renta dejada de cobrar y suministros impagados, sin lucro cesante ni daños morales, y únicamente para personas físicas o sociedades de alquiler asequible o social. Una patrimonial familiar a precio de mercado soportaba la suspensión sin compensación.
• Limitación de compras y donaciones hasta el 31 de diciembre de 2028 a entidades cuyo objeto social incluyera la adquisición de inmuebles, por título gratuito o por menos del 70 % del valor de tasación, con excepciones (alquiler asequible cinco años, usos sociosanitarios, ejecuciones judiciales, escrituras anteriores al 1 de octubre).

03Gran tenedor y el nuevo cómputo

La definición seguía siendo la de la Ley de Vivienda —más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² construidos, sin garajes ni trasteros—, pero cambiaba el cómputo: cada vivienda de un edificio contaba como inmueble independiente aunque no hubiera división horizontal inscrita, acreditándose con certificación del Registro de la Propiedad. Un edificio familiar de once viviendas nunca dividido pasaba a contar como once. El gran tenedor perdía además las reducciones del IRPF por nuevo contrato y primer alquiler, y se le aplicaba la suspensión de desahucios sin la excepción por vulnerabilidad del propietario.

04Alquiler de temporada y por habitaciones

Era probablemente el cambio de mayor calado para Castellón, con el alquiler de habitaciones a estudiantes de la Universitat Jaume I y los contratos de temporada a profesionales desplazados.

• Causa real y acreditable del desplazamiento temporal, con la carga de la prueba sobre el arrendador; sin ella, el contrato se convertía en alquiler de vivienda habitual desde la firma, con sus plazos mínimos.
• Doce meses como duración máxima general (mínimo 31 días), y conversión en alquiler habitual si se encadenaban más de dos contratos seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.
• Habitaciones dentro de la LAU, con la suma de rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente limitada a la renta del contrato de la vivienda completa.
• Garantía adicional limitada a una mensualidad, desistimiento del inquilino pasado un mes con diez días de preaviso, y pequeñas reparaciones a cargo del arrendador.
• Cierre de la vía del arrendamiento «para uso distinto del de vivienda» como forma de alojar personas.

05Pisos turísticos del litoral

El IVA del 10 % para el alquiler de viviendas amuebladas por 30 noches o menos estaba previsto desde el 1 de diciembre de 2026 y nunca llegó a aplicarse con el decreto Maricarmen. El Real Decreto-ley 29/2026 vuelve a preverlo desde esa misma fecha. El recargo del IBI de hasta el 150 % se limita a municipios en zona tensionada, que no hay en la provincia.

06Viviendas vacías, segundas residencias y ventas

El decreto Maricarmen preveía una imputación progresiva de rentas en el IRPF para 2027 (escala del 1,1 al 3 % sobre el valor catastral) y nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal desde el 1 de diciembre de 2026. Ambas medidas vuelven con el Real Decreto-ley 29/2026, así que, si estás pensando en vender, conviene hacer los números antes y después de diciembre.

07Fondos, SOCIMI y compradores de carteras

El decreto preveía la suspensión de desahucios hasta 2030 para entidades que adquirían viviendas o carteras por debajo de su valor, limitaciones a la cesión de créditos hipotecarios de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas y la subida del gravamen especial de las SOCIMI del 15 al 25 %. La suspensión hasta 2030 y el gravamen del 25 % vuelven con el Real Decreto-ley 29/2026.

08Lo que traía el RDL 27/2026

El segundo decreto, en vigor y derogado el mismo 2 de octubre, modificaba el artículo 10 de la LAU: renovación automática del contrato por periodos sucesivos una vez cumplido el plazo mínimo (cinco años para personas físicas, siete para jurídicas), preaviso del arrendador ampliado de cuatro a seis meses, e indemnización al inquilino de al menos doce mensualidades —o una por año de ocupación— si el propietario no renovaba, salvo necesidad propia u otros supuestos tasados. Ese contenido vuelve en el Real Decreto-ley 28/2026, que entraría en vigor el 15 de noviembre.

5. Lo que viene ahora

El contenido del decreto Maricarmen ya ha vuelto por la vía de un nuevo decreto-ley. Los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 están pendientes de convalidación: con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, la votación corresponde a la Diputación Permanente, que la prensa sitúa el 12 de noviembre. Si no se convalidan, quedarán derogados y volverá a plantearse lo que analizamos en este artículo.

6. Qué revisar si tienes viviendas alquiladas en Castellón

• Lo hecho entre el 30 de septiembre y hoy: localízalo, féchalo y guarda los justificantes de envío y recepción.
• Actualizaciones de renta notificadas con el tope del 2 %: no las rehagas al alza sin analizarlo, porque el tope vuelve a estar vigente.
• Prórrogas pedidas por el inquilino: no respondas por escrito sin analizarlo antes.
• Contratos firmados estas semanas: reléelos y compruébalos con las reglas vigentes en la fecha de firma.
• Tu modelo de contrato: adáptalo al Real Decreto-ley 29/2026 mientras esté en vigor.
• Procedimientos judiciales en curso: es lo más urgente, porque los plazos procesales no esperan.

Cuándo conviene una revisión profesional

Si notificaste una actualización de renta, recibiste una solicitud de prórroga, firmaste un contrato o tienes un procedimiento judicial en estas semanas, la respuesta depende de documentos y fechas concretas, y de una votación que todavía no se ha producido. Es el tipo de análisis que hacemos en consultoría legal desde nuestro despacho en Castellón de la Plana: primero tu situación completa y después la norma.

Este artículo es informativo, refleja la situación normativa a 21 de octubre de 2026 y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.