Por Yassin El Ghoufairi, colegiado nº 3984 (ICACS) · Actualizado el 21 de octubre de 2026
Actualización del 21 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 26/2026 («decreto Maricarmen») fue derogado el 2 de octubre, pero el 6 de octubre el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de convalidación, que recupera buena parte de sus medidas sobre desahucios: la enervación extraordinaria con intervención de la Administración, suspensiones con revisión cada doce meses de hasta tres años y, frente a determinados fondos, hasta el 31 de diciembre de 2030. Lo que sigue describe el marco de fondo, que esas suspensiones no alteran: la extinción legal del contrato. Lo vigente hoy lo resumimos en Decretos de vivienda 28 y 29/2026: qué cambia si tienes un piso alquilado en Castellón.
El desalojo de una inquilina de 87 años en el barrio de Retiro, tras más de siete décadas viviendo en la misma vivienda, ha vuelto a poner en el centro del debate los límites de la protección a arrendatarios vulnerables y el alcance del régimen transitorio de los contratos de "renta antigua" — los sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Desde un punto de vista estrictamente técnico-jurídico, el caso refleja la tensión entre la aplicación rigurosa de la legislación arrendaticia y la efectividad real de los mecanismos de protección social contemplados en el marco vigente.
Los contratos firmados bajo la LAU de 1964 otorgaban prórroga forzosa e indefinida a favor del inquilino. La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 introdujo, sin embargo, la extinción paulatina de estos contratos para equilibrar los derechos del propietario: salvo excepciones muy tasadas, las subrogaciones familiares quedaron limitadas a un número máximo, de modo que el fallecimiento de los subrogados extingue legalmente la relación contractual, sin posibilidad de prórroga automática. En un caso como este, con dos subrogaciones ya agotadas —de un progenitor al siguiente, y de este al arrendatario actual—, la extinción del contrato es, técnicamente, la aplicación de una norma que lleva vigente treinta años.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, junto con la modificación del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, introdujo trámites obligatorios en los procesos de desahucio cuando afectan a personas vulnerables: la acreditación de vulnerabilidad mediante informe de los servicios sociales competentes, la obligación de los grandes tenedores de someterse a mediación o intermediación previa antes de acudir a la vía judicial, y la posibilidad de que el órgano judicial suspenda el lanzamiento —hasta dos meses si el demandante es persona física, hasta cuatro si es persona jurídica— para que la Administración pueda ofrecer una alternativa habitacional.
Aquí está el punto que el caso ha puesto de relieve: estos instrumentos suspenden de forma temporal el procedimiento, pero no alteran el fondo del asunto ni anulan el derecho del propietario a recuperar la posesión del inmueble cuando existe una extinción legal del contrato. La vulnerabilidad acreditada no genera un derecho de permanencia indefinido sobre un bien ajeno — genera un deber de las Administraciones de articular un realojo o un subsidio de emergencia. Cuando la mediación no llega a un acuerdo de arrendamiento social con el propietario, la vía judicial termina, igualmente, en el lanzamiento. El Real Decreto-ley 29/2026 alarga los plazos de suspensión en determinados supuestos, pero sigue la misma lógica: aplaza, no extingue el derecho del propietario.
Los tribunales aplican aquí un análisis estricto del cumplimiento de los requisitos procesales, y las exigencias varían sensiblemente según quién sea el demandante: no es lo mismo un pequeño propietario que un gran tenedor de vivienda, definido legalmente como quien es titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial, o de cinco o más en zonas declaradas de mercado tensionado cuando así lo motive la comunidad autónoma. Solo a los segundos se les exige el trámite previo de mediación antes de acudir a la vía judicial. Y con el Real Decreto-ley 29/2026, la vulnerabilidad del inquilino no prevalece, a efectos de las suspensiones más largas, frente a un propietario persona física con dos viviendas o menos.
El impacto del caso reabrió el debate político sobre si la normativa es suficiente en supuestos de vulnerabilidad extrema por edad o salud. Entre las propuestas discutidas figuraban una moratoria del desalojo para mayores de 75 u 80 años con arraigo prolongado, condicionada a una compensación del Estado al propietario; la obligación de que grandes tenedores garanticen una alternativa habitacional definitiva antes de ejecutar el lanzamiento; y una revisión del concepto de gran tenedor junto con recargos fiscales para desincentivar la vivienda vacía en zonas tensionadas.
Parte de ese debate se concretó en el Real Decreto-ley 26/2026, derogado el 2 de octubre de 2026 tras dos días de vigencia, y después en el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre. Ninguno de los dos establece una moratoria específica por edad: prevén suspensiones ligadas a la vulnerabilidad y a la falta de alternativa habitacional. El 29/2026 está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso, de modo que el equilibrio entre la seguridad jurídica inmobiliaria y la protección efectiva de los colectivos vulnerables sigue abierto.
Tanto si eres propietario ante un proceso de desahucio que se complica, como si eres arrendatario y quieres saber exactamente qué protección te corresponde y hasta dónde llega, el momento de revisar el caso es antes de que el procedimiento avance, no cuando ya hay una fecha de lanzamiento fijada. Con normas que cambian de una semana a otra, además, conviene comprobar qué régimen se aplica a tu procedimiento en cada momento. Es el tipo de situación que solemos ver en consultoría legal.
No de forma definitiva. La Ley 12/2023 permite suspender el lanzamiento por un plazo tasado —hasta dos meses si el demandante es persona física, hasta cuatro si es persona jurídica— para que la Administración articule una alternativa habitacional. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, permite además suspensiones más largas en determinados supuestos: con revisiones cada doce meses y hasta tres años, o hasta el 31 de diciembre de 2030 frente a fondos que compraron viviendas o carteras a precio claramente inferior. Pero la suspensión no anula el derecho del propietario a recuperar la vivienda cuando el contrato está legalmente extinguido, y la vulnerabilidad del inquilino no prevalece frente a un propietario persona física con dos viviendas o menos.
A los grandes tenedores —más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos, o cinco o más en zonas tensionadas cuando así se motive— se les exige un trámite previo de mediación o intermediación antes de poder acudir a la vía judicial. A un pequeño propietario no se le exige ese paso adicional. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 cuenta además cada vivienda de un edificio por separado aunque no haya división horizontal inscrita.
No. La Ley 29/1994 limitó el número de subrogaciones familiares posibles; agotadas, el fallecimiento del último subrogado extingue el contrato sin posibilidad de una prórroga adicional.
No existe una moratoria general por edad. Se ha debatido, pero ni el derogado Real Decreto-ley 26/2026 ni el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, la establecen como tal: lo que prevén son suspensiones ligadas a la vulnerabilidad del inquilino y a la falta de alternativa habitacional.
La primera consulta es gratuita y sin compromiso. Cuéntanos tu situación, seas propietario o inquilino, y valoramos juntos el caso concreto.
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